укр рус eng

01021, Україна, м. Київ
вул. Інститутська 24/7, 8-й під'їзд, офіс 84
Тел.: +380 44 585 3484, тел./факс: +380 44 585 3481

Новини та Публікації

Публікації

Оренда землі за новими правилами

05 квітня 2015 року набрали чинності зміни до Закону України «Про оренду землі»

Разом з цим, одразу слід заначити, що хоча зміни наведені нижче вже набули чинності, станом на 07.04.2015 року зміни до Типової форми договору оренди землі Кабінетом Міністрів України все ще не внесені, і відповідно до прикінцевих положень Закону, яким дані зміни внесено, Кабінет Міністрів має п’ять місяців часу для внесення таких змін, що на практиці може утруднити реєстрацію договорів оренди, адже закон містить одні положення, які вже діють, а постанова Кабміну, яка затверджує Типовий договір, містить інші положення.

Змінена діюча редакція

Попередня редакція

Висновки

Частина 4 статті 9

Не допускається відчуження орендованих земельних ділянок державної або комунальної власності без згоди на це орендаря.

 

Не допускається продаж (змінено) орендованих земельних ділянок державної або комунальної власності без згоди на це орендаря.

 

Внесеними змінами встановлено, що без згоди орендаря, орендовані ним земельні ділянки комунальної та державної власності не можуть бути не тільки продані, а й будь-яким іншим чином відчуженні, тобто передані у власність юридичним чи фізичним особам у будь-який спосіб.  

Стаття 15

Істотними умовами договору оренди землі є:

 

об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);

 

строк дії договору оренди;

 

орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

 

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

 

У разі якщо договором оренди землі передбачено здійснення заходів, спрямованих на охорону та поліпшення об'єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

 

Договір оренди може передбачати надання в оренду декількох земельних ділянок, що перебувають у власності одного орендодавця (а щодо земель державної та комунальної власності - земельних ділянок, що перебувають у розпорядженні одного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування).

 

Істотними умовами договору оренди землі є:

 

об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);

 

строк дії договору оренди;

 

орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу (змінено), строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

 

умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; (виключено)

 

умови збереження стану об'єкта оренди; (виключено)

 

умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; (виключено)

 

умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; (виключено)

 

існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; (виключено)

 

визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; (виключено)

 

відповідальність сторін; (виключено)

 

умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. (виключено)

 

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. (виключено)

 

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо. (виключено)

 

Невід'ємною частиною договору оренди землі є: (виключено)

 

план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; (виключено)

 

кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; (виключено)

 

акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); (виключено)

 

акт приймання-передачі об'єкта оренди; (виключено)

 

проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом. (виключено)

 

У разі якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об'єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

 

Договір оренди може передбачати надання в оренду декількох земельних ділянок, які знаходяться у власності одного орендодавця (а щодо земель державної та комунальної власності - земельних ділянок, які перебувають у розпорядженні одного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування).

Внесеними змінами досить скоротили перелік істотних (обов’язкових) умов договору.

Тепер є обов’язковим передбачати в договорі оренди землі лише умови щодо об’єкту оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки), строків дії договору оренди та орендну плату із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Крім цього, тепер не досягнення сторонами згоди навіть щодо істотних умов договору не є підставою відмови в державній реєстрації.

Змінами виключена необхідність в обов’язковому порядку до договору готувати та додавати на реєстрацію так звану технічну документацію:

-                     план або схема земельної ділянки;

-                     кадастровий план земельної ділянки;

-                     акт визначення меж земельної ділянки в натурі;

-                     акт приймання-передачі об'єкта оренди;

-                     проект відведення земельної ділянки.

Стаття 17

Об'єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

 

Передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі. (змінено)

 

Таким чином, даними змінами встановлено, що моментом передачі в оренду земельної ділянки є момент державної реєстрації. Але хоча і змінами нівельована обов’язковість такого документу як акт прийому-передачі, але з практичної точки зору він є необхідним, але порядок і строки його підписання  мають бути продиктовані саме практичною точкою зору. Це може бути і підписання його в день підписання договору, а окремим пунктом передбачати, що він набере чинності в момент державної реєстрації договору, або інший зручний, але й юридично грамотний варіант. про який домовляться сторони.

Частина 3 статті 19

При передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років.

 

При передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою. (змінено)

 

Даними змінами встановлено мінімальний строк на який передається в оренду земля – 7 сім років з моменту його державної реєстрації.

Крім цього, також внесено зміни до Земельного кодексу і тепер вже відсутні поняття короткострокової оренди – 5 років та довгострокової оренди – 50 років, на заміну цим поняттям, тепер є лише поняття максимального строку оренди – 50 років.

Отже, договір оренди не може діяти менше 7 років і більше 50 років. 

Частина 1 статті 21

Орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

 

Орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. (змінено)

 

Дані зміни практично кардинально не змінили нічого, а лише уточнили, що порядок внесення орендної плати визначається договором.

Частина 2 статті 21

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

 

Розмір, форма(змінено) і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

 

Даними змінами визначено необхідність встановлення умов внесення орендної плати і виключена необхідність передбачення форми.

Стаття 22

Орендна плата справляється у грошовій формі.

За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.

 

Розрахунки щодо орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюються виключно у грошовій формі.

 

Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. (змінено)

 

Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. (виключено)

 

Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі.

 

Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі. (виключено)

 

Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи. (виключено)

 

З першого погляду з аналізу змін до даної статі можна прийти до висновку, що тепер законодавець встановлює лише одну форму орендної плати – грошову.

Але разом з цим, далі ми бачимо, що законодавець все ж таки допускає таку форму розрахунку як натуральну, якщо сторони дійдуть про це згоди. Але така натуральна форма має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.

Дана вимога щодо ринкової ціни вимагає більш детального аналізу з практичної сторони застосування такої форми розрахунку як натуральна. За для уникнення судових та інших зайвих механізмів, які можуть бути застосовані власниками земельних ділянок, слід або в договорі конкретизовувати яку саме ціну сторони будуть вважати ринковою, або оформляти це певни окремим документом, в якому знову є таки власник має підтвердити, щодо ринкової ціни, за якою з ним розраховуються.